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Bereits 800.000 Abrechnungen ausgewertet

Der Energiedienstleister ista hat bereits rund 800.000 Heizkostenabrechnungen für das Jahr 2023 erstellt und ausgewertet. Dies entspricht einem Fünftel der Abrechnungen, die ista jährlich durchführt. Ista geht davon aus, dass sich der Trend aus den ersten 800.000 Abrechnungen für 2023 auch für die noch ausstehenden verfestigt. „Auf Basis von knapp einem Fünftel aller Abrechnungen, die wir im Laufe eines Jahres erstellen, sind erfahrungsgemäß valide Einschätzungen für das Gesamtjahr 2023 möglich und aussagekräftig“, so ista CEO Hagen Lessing.

Für eine 70 Quadratmeter große Wohnung mit Erdgasheizung oder Fernwärme muss nach den Analysen von ista mit Heizkosten von mehr als 800 Euro für das Jahr 2023 gerechnet werden. Bei Ölheizungen werden sogar rund 1.100 Euro fällig. „Nach allem, was wir wissen, dürfte das ein wenig erfreuliches Allzeithoch bei den Heizkosten sein,“ so Lessing.

Deutsche haben mehr geheizt

In der Heizsaison 2023/24 war es deutlich wärmer als in der Vorjahressaison (Heizbedarf minus zehn Prozent), gleichwohl wurde absolut nur etwas weniger geheizt (minus zwei Prozent). Um den Effekt des milden Winters bereinigt, wurde 5 Prozent mehr geheizt. Das ist das Ergebnis des ista Heiz-O-Meters, das seit Ende 2023 erstmals Transparenz über den aktuellen Heizenergieverbrauch noch während der laufenden Heizperiode liefert.

Vielen Menschen ist nach wie vor nicht bewusst, dass sie mehr heizen als sie denken: Laut einer repräsentativen Umfrage, die das Meinungsforschungsinstitut YouGov im Auftrag von ista Anfang Mai 2024 durchgeführt hat, glauben fast 90 Prozent der Menschen, weniger oder höchstens so viel wie in der Vorjahressaison zu heizen. Lediglich 4 Prozent halten ihren Bedarf an Heizenergie für höher als vor einem Jahr. Für die meisten Verbraucher kommen die Preissteigerungen überraschend: Rund zwei Drittel gab an, sie rechneten mit gleichen oder sinkenden Heizkosten.

Die teuersten Städte für Singles

Die immowelt-Analyse zur Wohnkostenbelastung von Einpersonenhaushalten in 106 kreisfreien Städte zeigt, dass Singles bis zu 40 Prozent ihres Nettoeinkommens fürs Wohnen ausgeben müssen. Für die Analyse wurde in den Städten jeweils die aktuelle Angebotsmiete einer 50-Quadratmeter-Wohnung zzgl. Nebenkosten in Relation zum Mediannettoeinkommen eines Vollzeitbeschäftigten gesetzt. Am teuersten ist das Wohnen in München: Hier liegt das Mediannettoeinkommen bei 2.774 Euro und die Warmmiete einer 50-Quadratmeter-Wohnung bei 1.102 Euro – die Miete macht demnach 40 Prozent des Einkommens aus. Den 2. Platz teilen sich Berlin und Hamburg mit einer Wohnkostenquote von jeweils 36 Prozent.

Vor allem in der deutschen Hauptstadt sticht die Diskrepanz zwischen Einkommen und Wohnkosten ins Auge: Mit einem Medianettoeinkommen von 2.310 Euro belegt Berlin im Gehaltsvergleich der 106 Städte nur Platz 39. Bei der mittleren Warmmiete für eine Singlewohnung (837 Euro) liegt die Hauptstadt hingegen auf Rang 5.

Hier wohnen Singles günstiger

Lediglich in 10 der 106 kreisfreien Städte geben Singles bei neuen Mietverhältnissen maximal 25 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Warmmiete aus. Am geringsten ist die Belastung in Wolfsburg. Hier trifft aufgrund guter Gehälter in der Automobil- und Zuliefererbranche ein hohes Mediannettoeinkommen (2.912 Euro) auf vergleichsweise niedrige Wohnkosten (597 Euro). Die Warmmiete einer 50-Quadratmeter-Wohnung beansprucht in der Autostadt somit lediglich 21 Prozent des Einkommens. Dahinter folgen Chemnitz, Ludwigshafen und Pirmasens, wo Alleinlebende jeweils 24 Prozent des Mediannettoeinkommens für die Mietwohnung ausgeben müssen. Vergleichsweise günstig wohnt es sich zudem in den Ruhrgebietsstädten Gelsenkirchen, Hagen und Herne mit einer Belastung von 25 Prozent. Ebenso so hoch fällt der Wohnkostenanteil in Schweinfurt, Wilhelmshaven und Zweibrücken aus.

Aufklärungsbedarf ist gestiegen

Auf die Frage, ob sie für den Verkauf ihrer Immobilie einen Makler beauftragen wollen, antworten 48 Prozent mit einem klaren „ja“, weitere 15 Prozent möchten „eventuell“ einen Makler beauftragen, 16 Prozent sind unentschlossen. „Der Verkauf einer Immobilie ist komplex und mit viel Detailarbeit verbunden. Professionelle Maklerinnen und Makler geben eine wertvolle Unterstützung.” sagt Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24.

Der Bedarf an Aufklärung und Preisermittlung ist gestiegen, seit die Gebäudeenergiewerte im Fokus der Politik sind. 55 Prozent der Befragten sind davon überzeugt, dass die Verkaufspreise stark von der Energieeffizienz der Immobilie abhängig sind. Zugleich befürchteten 44 Prozent, dass die Immobilienpreise sinken.

Was Eigentümer von Maklern erwarten

Dreh- und Angelpunkt bei den Verkaufsüberlegungen ist die zu erzielende Summe. 68 Prozent der verkaufenden Eigentümer möchten vorrangig einen hohen Verkaufspreis erzielen und nehmen entsprechend einen längeren Verkaufsprozess in Kauf. Nur 26 Prozent der verkaufenden Eigentümer ist es wichtig, schnell zu verkaufen, auch wenn der Preis geringer ausfällt. „Als Spezialisten für hochwertige Immobilien wissen wir, dass es gute Vorbereitung und Verhandlungsgeschick braucht, damit man einen Preis findet, der den Erwartungen der Verkäufer entspricht“, sagt Agnes Kowalska, Geschäftsführerin von Koco Immobilien in Düsseldorf. „Auch wenn es manchmal nicht anders geht: Wer es besonders eilig hat, bekommt selten den besten Deal.“

75 Prozent der Befragten Eigentümer ist eine kostenlose und detaillierte Immobilienbewertung wichtig und 73 Prozent legen Wert auf geringe Kosten für sich selbst. Die weiteren Antworten sind:

• 65 Prozent: Analyse des Verkaufspreises in Abhängigkeit zum energetischen Zustand der Immobilie
• 62 Prozent: Zusage, dass kein Immobilientourismus stattfindet
• 58 Prozent: Rundum-Service
• 51 Prozent: Renommiertes regionales oder nationales Unternehmen
• 45 Prozent: Zahlreiche Referenzen aus der eigenen Region
• 42 Prozent: Gute Online-Bewertungen
  (Mehrfachnennungen möglich)

Erleichterungen für Balkonkraftwerke

Die Inbetriebnahme von Photovoltaik-Anlagen auf dem Balkon, sogenannter Balkonkraftwerke, wird für Bürger deutlich einfacher und damit auch schneller möglich. Balkonkraftwerke sollen möglichst unkompliziert in Betrieb genommen werden können. Bereits zum 1. April hatte die Bundesnetzagentur die Anmeldung vereinfacht, indem nur noch wenige Daten anzugeben sind. Auch ist eine separate Anmeldung beim Netzbetreiber nicht mehr nötig, dieser wird automatisch durch die Bundesnetzagentur informiert.

Nach der der neuen Gesetzeslage sind Leistungen von bis zu 800 Watt möglich (vorher 600). Auch ist zunächst kein Zählertausch nötig und die Balkonkraftwerke können mit jedem vorhandenen Zählertyp betrieben werden.

Verbesserungen beim Mieterstrom

Mieterstrom soll in Zukunft auch auf Gewerbegebäuden und Nebenanlagen wie Garagen gefördert werden, wenn der dort erzeugte Strom sofort verbraucht wird, also ohne Netzdurchleitung. Mehrere Anlagen können zusammengefasst werden. Das vermeidet laut Bundesregierung unverhältnismäßige technische Anforderungen – dies galt bislang in Wohnquartieren häufig als Problem.

Damit Mieter in Mehrfamilienhäusern günstigeren Solarstrom von Dächern, Garagen oder Batteriespeichern direkt nutzen können, wird das neue Instrument der „Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung“ eingeführt. Damit entfällt der komplizierte Umweg über die Einspeisung des PV-Stroms ins allgemeine Stromnetz.

Bis 2030 sollen 80 Prozent des Energiebedarfs Deutschlands aus Erneuerbaren Energien gewonnen werden. Die Solarenergie spielt hierbei eine wichtige Rolle: bis Ende dieses Jahrzehnts soll sie 215 Gigawatt (GW) Strom beisteuern. Im vergangenen Jahr wurden laut Bundesregierung mehr als eine Million neue Anlagen mit einer Leistung von 14,6 GW installiert – fast doppelt so viele wie 2022.

Umfrage zeigt: Mehrkosten zwischen 1 und 15 Euro

Das Ergebnis der Umfrage von Wohnen im Eigentum zeigt: Den meisten Wohnungseigentümern, die sich an der Umfrage beteiligt haben, entstehen durch hybride Eigentümerversammlungen keine Mehrkosten. Zudem nutzen noch viele die Möglichkeit, in Präsenz teilzunehmen. Es nehmen weiterhin mehr Wohnungseigentümer in Präsenz (58 Prozent) als online (42 Prozent) an den Eigentümerversammlungen teil – bezogen auf die Gesamtheit aller in der Umfrage genannten Miteigentümer. Die Durchführung hybrider Versammlungen ist für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) nicht teuer. 77,6 Prozent der Teilnehmenden haben mitgeteilt, dass ihnen gar keine Mehrkosten in Rechnung gestellt wurden. Besonders viele kleine WEGs zahlten nichts (89 Prozent). Fallen Mehrkosten an, liegen diese sehr niedrig: zwischen 1 Euro und 15 Euro je Wohnung. Stärkere Ausreißer nach oben wurden nicht veröffentlicht.

Hybride Versammlung in kleinen WEGs beliebter

Die Zufriedenheit mit der Durchführung hybrider Eigentümerversammlungen sinkt mit zunehmender WEG-Größe. Sie ist in den kleinen WEGs am höchsten. Insgesamt zeigt die Umfrage, dass hybride Versammlungen nicht mit hohen Kosten verbunden sein müssen. WiE spricht sich daher dafür aus, die erleichterte Einführung der reinen Online-Eigentümerversammlung noch nicht gesetzlich zu verankern. „Wir wollen nicht, dass Wohnungseigentümer*innen ausgegrenzt werden – ältere, nicht technik-affine oder -bewanderte Menschen oder bildungsbenachteiligte Menschen“, sagt WiE-Vorständin Gabriele Heinrich. Mit der hybriden Eigentümerversammlung werde keinem etwas weggenommen, sie erhöhe die Chance einer höheren Beteiligung an Eigentümerversammlungen und die Digitalisierung werde gefördert.

Der Fall: Mieterin fordert Übernahme von Schönheitsreparaturen

Der Formularmietvertrag sieht eine Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter nach Ablauf bestimmter, flexibler Fristen vor, die sich – wie zusätzlich ausdrücklich festgehalten wird – entsprechend dem Zustand der Wohnung und dem Grad der Abnutzung verlängern oder verkürzen können. Ferner soll der Mieter für den Umfang der im Laufe seiner Nutzungszeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig sein.

Die Mieterin hat mit ihrer Klage – nach einem vorangegangenen selbständigen Beweisverfahren – einen Kostenvorschuss zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung in Höhe von 26.210 Euro sowie die Feststellung begehrt, dass sie berechtigt sei, die von ihr derzeit gezahlte Miete bis zur Durchführung von Schönheitsreparaturen um 10 Prozent zu mindern. Sie berief sich hierbei darauf, dass sie die Wohnung in einem unrenovierten Zustand übernommen hätte und somit die Klausel zu Schönheitsreparaturen unwirksam sein soll. Für diese Aussage hatte sie jedoch keinerlei Beweise.

Das Urteil: Klausel ist wirksam

Die im Mietvertrag enthaltene formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen auf den Mieter hält einer Überprüfung am Maßstab des § 307 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB stand, so dass die Vermieterin nicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet war. Die Mieterin hat keinen Anspruch auf Kostenübernahme oder eine Mietminderung. Da sie zudem nicht beweisen konnte, dass sie eine renovierungsbedürftige Wohnung übernommen hat, bleibt die Klausel zu den Schönheitsreparaturen wirksam. Somit ist die Mieterin zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet.
[BGH AZ. VIII ZB 43/23]